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本日のお題 【マンション建て替えに関する区分所有法の改正素案】 |
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エコ次郎先生、こんにちは！早速なんですけど、今日も気になっている事があるので教えて下さい！
私の住む町の駅前に古いマンションがあるんですね。非常階段が錆びていて超危ないし、外壁も脆くなってて少しだけど崩れているところもあって。だから汚くて暗い感じだし、誰も住んでいない部屋も結構あって、窓が真っ暗だからちょっと怖いなーって思う事もあるんです。でもその目と鼻の先のマンションの方が築浅なのに今まさに大規模修繕中で、建物全体が黒いネットで覆われて結構経つんですよ。何でそんなに古くないのに手を入れるマンションと、古くてガタが来ているのに修繕も建て替えもしないマンションがあるんですか？メンテナンスしないなら、一層のこと新しいマンションに建て替えちゃった方が住む人も絶対に増えるし、活気が戻って絶対に良いと思うんですけど！
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エコ娘くんは昨今の老朽化マンションの問題にまで無意識のうちに関心を寄せていて、本当に素晴らしいですね。このコーナーを始めた頃とはまるで別人で、正直こんなに社会の問題に興味を持って頂けるとは思っていませんでした。本当に嬉しいです。
さて、ご質問にあったマンションの老朽化ですが、先ずマンションとは1つずつの部屋を個人が所有している集合体の事なんですね。いわゆる集合住宅というもので、不動産用語では区分所有建物と言います。ちなみにそれぞれの部屋（各住戸）は区分建物と言います。
戸建でしたら所有者は自分たちファミリーだけなので、建て替えも修繕も改築も全て自分たちの意思で決められますが、区分所有建物は何をするにも区分建物の所有者（区分所有者）全員で決めなければなりません。
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あ、そうか。私、今の今まで勘違いしてました。
マンションって部屋の持ち主が修繕積立金を払っているけど、管理はどっかの管理会社がしていて、ある程度の修繕が必要になったら管理会社が勝手に修繕するって決めて、集めていた修繕積立金で上手くやりくりしてくれるものなんだとばかり思っていました。けど、管理会社はあくまでも日頃の管理が担当で、色々と決める権利は持ち主にあって、ちゃんと持ち主全員で話し合って決めないといけないんですね。でも話し合っても意見ってなかなかはまとまらなそう。例えばですけど、「古いから建て替えよう」ってなったとして、反対の人が居たらどうなるんですか？まさか全員賛成じゃないと可決されないなんて事はないですよねぇ？
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はい、もちろん全員賛成ではないのですが、現行の『区分所有法』ですと区分所有者の5分の4の賛成が得られないと建て替えは出来ません。
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5分の4！？ それって結構ハードルが高くないですか？
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そうなんです。しかも、5分の4とは話し合いに参加した人の中での5分の4ではなく、あくまでも““区分所有者の5分の4””なので、話し合いに参加しない人や、そもそも持ち主が不明という「区分所有者不明」でも分母に含まれてしまうんです。築年数が上がるほど話し合いへの参加率が下がる傾向にある上に、欠席者や不明者は反対票にカウントされてしまうので、下手をすると参加者全員が賛成をしても5分の4に達しなくて可決できない、なんて言う事も起きかねません。
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えーっ！そしたら最悪な話し、倒壊するまでそのまんま！？
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現状ではそうなってしまいますね。でも、全国で老朽化マンションの建て替えが進まない事、その理由が問題になっていて、喫緊の課題なのです。
そこで政府は『区分所有建物の再生の円滑化を図る方策』として、建て替え決議の多数決要件の緩和を検討しています。具体的には、「客観的事由」が認められる場合は、建替え決議に係る多数決割合を引き下げられる（多数決割合を区分所有者及び議決権の各4分の3以上とする）というものです。
「客観的事由」とは、地震や火災などに対する安全性が建築基準法を満たしていない、配管設備の損傷や腐食その他の劣化が著しく政省令等によって定める基準を満たしていなく、健康に被害を及ぼす場合、高齢者・障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律を満たしていなく、バリアフリー化が必要と認められた場合です。また、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みの対象とすることを前提としています。
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なるほど。確かに事故が起きてからじゃ遅いから、そういう緊急性のある場合は4分の3の賛成だと話しがまとまり易そうですね。あと「所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みの対象」って言うのが結構重要な気がしました。
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良いところに気が付きましたね！私も実はそこが結構影響力が大きいと感じますので、この改正法案が早く可決されることを願っています。
そうそう、少し遡るのですが先程「修繕積立金」というワードが出ましたね。これに関して少し説明をさせて下さい。修繕積立金は区分所有者が毎月払うもので、国土交通省が定める修繕積立金の『標準管理規約』で修繕にしか使えないと決まっているんです。なので、もし建て替えることになった場合は別途区分所有者がお金を出し合って建て替えることになります。
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えーっ！修繕積立金って毎月結構な金額を払ってるのに、建て替えには使えないんですか！？っていう事は、マンションの購入金、月々の管理費＆修繕積立金、建て替え費用...。マンションに住むのも結構大変なんですね。
一軒家なら建て替えるにしても改築にしても自分の予算と単独の決断で進められるけど、マンションだと金額も自分で決められないし、どんなに反対してもさっきの区分所有者の4分の3で建て替えが決まっちゃえば建て替え費用を払うしかないから、それなりに余裕が無いとマンション住まいはキツイかもしれないですね。
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一軒家にもマンションにもそれぞれにメリット・デメリットがあるので、どちらが自分には合っているのかをしっかり吟味して選ぶと良いですね。
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まだまだ先の話しだけど、私も将来しっかり考えよーっと！
あ、そうだ、さっき『区分所有法』って先生仰ってたじゃないですか。その改正が上手くいけば老朽化マンションの建て替えが今よりも円滑に行えるっていう話しですよね。その『区分所有法』って言うのは今回の改正では建て替えに関してだけなんですか？
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いいえ、他にもありますよ。「建て替え」は『区分所有建物の再生の円滑化を図る方策』の項目の1つで、「建て替え決議がされた場合の賃借権等の消滅」や「多数決による一棟リノベーション工事」に関しても改正を目指しています。また、“再生”だけではなくて“管理”に関しての『区分所有建物の管理の円滑化を図る方策』もまとめています。
次の項目で、区分所有法の『区分所有建物の再生の円滑化を図る方策』と『区分所有建物の管理の円滑化を図る方策』に於いてどの項目をどう改正しようとしているのか、特に押さえておいて欲しい項目をまとめますので、是非お読み頂けたらと思います。
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そういうの助かります！よろしくお願いします！
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